Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles. Casos Aplicables.

Las personas físicas y sucesiones indivisas, por la disposición a título oneroso de bienes inmuebles ubicados en el país, se encuentran sujetas al régimen de retención del impuesto establecido por la ley 23.905.


Están comprendidas por el citado régimen, e la medida que dicha transferencia no resulte alcanzada por el impuesto a las ganancias. Las operaciones de venta, cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades y cesión de boletos de compraventa.



Por lo tanto, en primer término debemos observar quién es el sujeto que efectúa la venta. En caso de ser un sujeto-empresa, no cabe ninguna duda de que en todos los casos el resultado generado por dicha venta estará alcanzado por las normas del impuesto a las ganancias.


El problema, entonces, se limitará al caso de que la venta sea realizada por una persona física o, en su caso, una sucesión indivisa. En este supuesto, habrá que analizar cuál es el tipo de inmueble que se enajena para ver si está alcanzada por el Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles. 


Veamos algunos casos:


1. Si el inmueble estaba destinado a casa-habitación, oficina, otorgado en alquiler o desocupado, en principio queda fuera de la gravabilidad del impuesto a las ganancias y deberá tributarse el denominado "ITI", que alcanza al valor de la transacción con una alícuota fija del quince por mil.


2. Si el inmueble se encuentra afectado a una actividad empresaria - comercio, agro e industria, entre otros - y, en consecuencia, forma parte del activo de dicha explotación - sociedad o empresa unipersonal -, su enajenación generará un resultado que encuadra dentro del impuesto a las ganancias. Obviamente, no tributará el ITI.


3. Pero pueden darse tres supuestos especiales, en los que el legislador ha querido que, a pesar de que quien enajena el inmueble sea una persona física o sucesión indivisa, quede su resultado gravado con el impuesto a las ganancias. Esos casos están contemplados en el inciso d) del artículo 49 de la ley de impuesto a las ganancias - tercera categoría - y en el artículo 114 del decreto reglamentario - cuarta categoría -, y refieren a loteos con fines de urbanización, construcción y venta por régimen de propiedad horizontal Ley. 13.512 - y transferencia de bienes recibidos en pago de créditos.