Los alquileres y el Impuesto al Valor Agregado.

La locación de inmuebles como supuesto de hecho se encuentra dentro de la enunciación establecida en el punto 18 del artículo 3° de la Ley de IVA que se refiere a “cuando se trate de alquileres de inmuebles para conferencias, fiestas convenciones y similares”.

Cuando se está en presencia de una locación de inmuebles no destinada a los eventos mencionados en el párrafo anterior, quedarán comprendidas por el punto 21 del inciso e) de dicho artículo.
Por lo tanto, quedaron gravadas, teniendo en cuenta que la locación de inmuebles para conferencia, reuniones, fiestas y similares siempre están alcanzadas por el impuesto – todas aquellas locaciones que en función del destino y del monto de la locación o del sujeto locatario no estuvieran expresamente exentas.


El apartado 22) del inciso h) del artículo 7° de la ley del IVA dispone que están exentas:
- Las locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y de su familia.
- Las locaciones de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
- Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1° de la ley 22.016.

Las restantes locaciones también se encontrarán exentas cuando el valor del alquiler, por unidad, por locatario y por período mensual el monto que al respecto fije la reglamentación, el cual según el artículo 38 del decreto reglamentario es de mil quinientos pesos ($1.500).

La base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración del contrato, excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo.
Por su parte, el artículo 2° de la Resolución General AFIP 1.032/2001 establece que sólo se debe inscribir ante el Organismo Fiscal a los condominios de inmuebles cuando se trate de locaciones gravadas.

Para las locaciones gravadas, la alícuota del impuesto es del veintiuno por ciento (21%).
El artículo 9° de la Resolución General AFIP 1.032/2001 expresa que el importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario y por lo tanto cuando un contribuyente ceda en locación dos o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables. Por el contrario, si las distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios (locales de una galería, por ejemplo) el importe a considerar será el que corresponda a cada una de dichas partes.

Alquileres temporarios de inmuebles de veraneo y recreo 
Ni en la ley ni en su decreto reglamentario se hace referencia alguna al alquiler de temporada para recreo o veraneo.

El artículo 7 de la Resolución General AFIP 1.032/2001 señala que no se considerarán comprendidas en la exención prevista en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7 de la LIVA aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de la vivienda ni aquellas que aun teniendo dicho destino no sean habitadas por le locatario y su familia, (el caso de que una empresa alquile un inmueble para vivienda de un Director).
Con relación a los alquileres de carácter temporario el artículo 38 del DRLIVA expresa que no resultará procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del artículo 7 de la ley, cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso 3) del artículo 3° de la ley. O sea, que la exención no procede para el caso de las prestaciones de servicios gravadas que realizan los hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos., “apart hoteles” y similares.

El dictamen DAT 10/2010 aclara que los ingresos obtenidos se deben prorratear en los meses de duración de los contratos y no como sería lógico, dividir la suma cobrada por los doce meses del año. Al ser tan bajo el mínimo exento de $1.500, casi la totalidad de los alquileres temporarios se encuentran alcanzados por el impuesto.