El Organismo Recaudador en el dictamen DAT 57/2008 analizó la aplicación del régimen de venta y reemplazo sobre un inmueble enajenado que estuvo destinado a una actividad de locación o arrendamiento, no siendo ésta la actividad principal del contribuyente.
La consulta había sido formulada por una sociedad anónima, cuya actividad principal era la fabricación de tejidos y artículos de punto, y que adicionalmente se dedicaba al arrendamiento de un inmueble rural de su propiedad.
Al comenzar a estudiar el caso, a fin de determinar si resultaba o no procedente la aplicación del régimen, los dictaminantes se cuestionaron cuál era la actividad principal del sujeto.
La consideración de la actividad principal se hace como consecuencia de que ninguna de las normas vigentes define qué debe entenderse por "bienes de uso". Recordemos que, para que sea aplicable el régimen, el inmueble debió haber estado afectado como bien de uso al menos por dos anteriores a su venta.
Ante la ausencia de tal definición en la normativa impositiva, los dictaminantes se remitieron a las normas contables. Las mismas definen a los bienes de uso, considerando por tales a "...aquellos bienes tangibles destinados a ser utilizados en la actividad principal del ente y no a la venta habitual, incluyendo a los que están en construcción, tránsito o montaje y los anticipos a proveedores por compras de estos bienes.
Los bienes afectados a locación o arrendamiento se incluyen en inversiones, excepto en el caso de entes cuya actividad principal sea la mencionada".
Sobre la base de dicha definición, y considerando que la consultante había afectado el inmueble a una actividad de arrendamiento, y que la misma no era la principal que realizaba, surge que el inmueble en cuestión no debía exponerse en el estado de situación patrimonial dentro del rubro "Bienes de Uso", sino dentro de "Inversiones".
Por ello, y a partir de considerar una definición efectuada por las normas contables a los efectos de caracterizar los rubros que integran el estado de situación patrimonial y de enunciar su contenido, el Organismo Recaudador concluyó que el inmueble no era un "bien de uso", y, en consecuencia, la utilidad producida por su enajenación no podía ser afectada al régimen de venta y reemplazo.
Entendemos que la enajenación del inmueble queda alcanzada por el objeto del impuesto a las ganancias a partir de lo normado en el segundo apartado del artículo 2 de la ley 20.628 -teoría del balance-, la intención del legislador ha sido que quienes enajenen un bien inmueble que tenían afectado a la generación de rentas gravadas, puedan optar por la aplicación del régimen de venta y reemplazo y diferir el momento en el cual tributarán por el beneficio obtenido.
