Las operaciones inmobiliarias y el impuesto a las ganancias.

El aumento que se produjo en el transcurso del presente año en las operaciones inmobiliarias debido, parte al blanqueo y fundamentalmente en la flexibilización para obtener créditos hipotecarios, nos invita a hacer un repaso de las implicancias legales e impositivas de tales operaciones en función de las normativas vigentes.


Impuesto a las ganancias 

El segundo párrafo del artículo 3° de la ley del impuesto a ganancias dice que tratándose de inmuebles, se considerará configurada la enajenación de los mismos cuando mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se diere la posesión o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio. Como vemos, la firma del boleto de compraventa, en la medida que otorgue la posesión, se convierte en un instrumento de gran importancia en las operaciones inmobiliarias debido que desde su firma los contratantes adquieren derecho y obligaciones cuando se entregan sumas de dinero a cuenta del precio final pactado en calidad de principio de ejecución de contrato.

Para el caso que el enajenante sea una persona jurídica, el resultado de la operación (precio de venta menos costo computable) está alcanzado por el impuesto a las ganancias a la tasa del 35%.
El escribano actuante debe actuar como agente de retención del impuesto a las ganancias. En efecto, el artículo 1° de la Resolución General AFIP 2139/2006.

El importe a retener, se determinará aplicando al valor de la transferencia la alícuota del 3%, excepto cuando los beneficios de las operaciones correspondan a un sujeto residente en el exterior.
El importe de las retenciones practicadas tendrá para los residentes en el país, el carácter de pago a cuenta del monto de impuesto que, en definitiva, resulte de la determinación de la obligación correspondiente al respectivo período fiscal.

Para los beneficiarios del exterior, en la medida que no haya un convenio internacional para evitar la doble imposición, se aplica las dispones del inciso g) del artículo 93 de ley que dispone que se presumirá una ganancia neta de fuente argentina sin admitirse prueba en contrario el 50% (cincuenta por ciento) de las sumas pagadas por la transferencia a título oneroso de bienes situados, colocados o utilizados económicamente en el país, pertenecientes a empresas o sociedades constituidas, radicadas o ubicadas en el exterior.

Si el enajenante es una persona humana o sucesión indivisa, el resultado de la operación, en la medida que el sujeto no sea habitualista, está fuera del objeto del impuesto por aplicación de la “teoría de la fuente” o del “rédito producto”. En este caso, el contribuyente informará el resultado de la operación como renta exenta en la columna II del cuadro de justificación patrimonial al momento de confeccionar la declaración jurada del impuesto a las ganancias.

Estas operaciones se encuentran alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). Son sujetos de este impuesto las personas humanas y sucesiones indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, que transfieran inmuebles, en la medida que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el mencionado impuesto.

El gravamen se aplicará sobre el valor de transferencia de cada operación.

La tasa del impuesto será del 15‰ (quince por mil).

En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la medida que el contribuyente obtenga el certificado de no retención por emitido por la AFIP. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.

La opción deberá ser formulada aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino.

Las transferencias que efectúen los residentes en el exterior sólo estarán sujetas al ITI en tanto se demuestre fehacientemente a juicio de la Dirección, en el plazo y forma que dispone la Resolución General AFIP 2141/2006, que se trata de inmuebles pertenecientes a personas humanas o sucesiones indivisas. Los beneficiarios del exterior o sus apoderados deberán solicitar a la AFIP con una antelación no menor a 20 días de celebrarse la firma de la escritura traslativa de dominio el certificado de retención que deberá ser entregado al escribano en el momento de la escrituración.

En el caso de la primera venta, el artículo 74 de la ley del impuesto a las ganancias dispone la forma en que las empresas que efectúen construcciones, reconstrucciones y reparaciones para terceros deben imputar el resultado bruto al año fiscal. Es condición para aplicar este artículo que las obras abarquen más de un período fiscal. Consideramos que las disposiciones del artículo 74 de la ley no se aplica cuando las construcciones son sobre inmueble propio.

Veamos dos situaciones que pueden presentarse 

a) Que las operaciones generadoras del beneficio afecten a más de un período fiscal.
El resultado bruto de las mismas deberá ser declarado de acuerdo con alguno de los siguientes métodos, a opción del contribuyente:

1) Asignando a cada período fiscal el beneficio bruto que resulte de aplicar, sobre los importes cobrados, el porcentaje de ganancia bruta previsto por el contribuyente para toda la obra.
Este método que se asemeja al de “lo percibido” es el que más utilizan las empresas constructoras porque implica una postergación para el ingreso del impuesto.

2) Asignando a cada período fiscal el beneficio bruto que resulte de deducir del importe a cobrar por todos los trabajos realizados en el mismo, los gastos y demás elementos determinantes del costo de tales trabajos.
Este método es muy similar al de “lo devengado”. Una vez elegido un método deberá ser utilizado para todas las obras que realiza el contribuyente y el mismo no podrá ser modificado sin previa autorización de la AFIP.

b) Que las obras afecten a dos períodos fiscales, pero su duración total no exceda de 1 (un) año.
El resultado podrá declararse en el ejercicio en que se termine la obra, no pudiendo imputar importe alguno en el ejercicio que se inicia la obra. Es método es muy favorable impositivamente para el contribuyente.

Cualquiera sea el método por el que opte el contribuyente, la diferencia en más o en menos que se obtenga en definitiva, resultante de comparar la utilidad bruta final de toda la obra con la establecida mediante alguno de los procedimientos indicados precedentemente, deberá incidir en el año en que la obra se concluya.