Impuesto a las ganancias. Personas físicas. Compraventa de inmuebles.

Conforme lo establece el artículo 2, inciso 1), de la ley 20.628, las personas físicas y sucesiones indivisas tributan el impuesto a las ganancias sobre aquellos rendimientos, rentas o enriquecimientos susceptibles de una periodicidad que implique la permanencia en la fuente que los produce y su habilitación.

Ello, a diferencia de los denominados "sujetos empresas" que, a los efectos de determinar el gravamen, deben considerar todo rendimiento, renta, beneficio o enriquecimiento obtenido.

Bajo ese contexto, los resultados de las ventas de inmuebles realizados por personas físicas o sucesiones indivisas, en tanto no se efectúen en forma habitual, no se encuentran alcanzados por el impuesto a las ganancias y, consecuentemente, no forman parte de la base imponible a los fines de su liquidación.


No obstante, tanto del texto de la ley como de su reglamento, surgen excepciones a este principio de habitualidad.

Tal es el caso de las ganancias derivadas de loteos con fines de urbanización y las provenientes de la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal que, conforme con lo dispuesto por el artículo 49, inciso d), de la mencionada ley, resultan objeto del gravamen, independientemente del sujeto que las obtenga.

Respecto del primero, debe entenderse como loteo con fines de urbanización tanto el fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra en un número de lotes superior a 50, como a que, en el término de 2 años contados desde la fecha de iniciación efectiva de las ventas, se enajenen más de 50 lotes de una misma fracción o unidad de tierra, aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en distintas épocas.

En cuanto a la edificación y enajenación de inmuebles, el criterio legislativo resulta más restrictivo, ya que no importa el número de unidades enajenadas, ni si las mismas se realizaron en forma individual, en "block" o antes de la finalización de la construcción.

Otra excepción es la prevista en el artículo 114 del decreto reglamentario del impuesto a las ganancias y se refiere a los beneficios obtenidos a raíz de la transferencia de bienes recibidos en cancelación de créditos originados por el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 79, incisos f) y g), de la ley del gravamen, siempre que entre la fecha de adquisición y la de transferencia no hayan transcurrido más de 2 años.

En definitiva, de no tratarse de alguna de las situaciones a las que aluden los párrafos anteriores, los resultados obtenidos por la venta de inmuebles efectuada por personas físicas o sucesiones indivisas, que no sean susceptibles de una periodicidad que implique la permanencia en la fuente que los produce y su habilitación, están fuera del objeto del impuesto a las ganancias.

Sin embargo, no se puede concluir que los sujetos que no realizan como actividad comercial habitual la compraventa de inmuebles quedan exceptuados de tributar por tales operaciones.

En efecto, les corresponderá abonar el impuesto a la transferencia de inmuebles – ITI -.

Al respecto, el artículo 8 de la ley 23.905 define como sujetos pasibles del impuesto a las personas físicas y sucesiones indivisas que transfieran inmuebles en la medida en que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el impuesto a las ganancias.

Resta recordar que el porcentaje a retener en concepto de pago a cuenta del impuesto a las ganancias que, en definitiva, pudiere corresponder ingresar es del tres por ciento sobre el precio de transferencia que surja de la escritura traslativa de dominio o del boleto de compraventa en el que se otorgue posesión, mientras que en el caso del impuesto a la transferencia de inmuebles, el uno con cinco décimas por ciento, aplicable sobre idéntica base imponible, representa la totalidad de la obligación tributaria a ingresar, siendo normalmente el escribano interviniente, en ambos regímenes de retención, el sujeto encargado de practicar e ingresar el monto retenido.